2022年6月，山东省房地产市场在宏观政策持续优化、地方因城施策力度加大的背景下，整体呈现企稳筑底态势，但城市间分化格局依然显著。克而瑞研究中心监测数据显示，本月山东省内重点监测的9个城市（通常包括济南、青岛、烟台、潍坊、临沂、济宁、淄博、威海、德州等）新房市场成交量环比普遍回升，价格端整体趋稳，市场情绪较前期有所修复。不同能级城市、不同板块之间的恢复节奏与强度存在差异，部分城市仍面临库存去化压力。
一、 政策环境：暖风频吹，因城施策深化
6月，全国及山东地方层面房地产利好政策继续释放。央行降息、5年期以上LPR下调进一步降低了购房信贷成本。山东省内，各地市积极落实支持刚性和改善性住房需求的政策，济南、青岛等核心城市在限购、限售、公积金贷款等方面均有优化调整，其他地市亦在购房补贴、契税优惠、人才安居等方面加大支持力度。政策的累积效应开始逐步向市场传导，提振了部分购房者的信心。
二、 市场表现：成交环比回升，城市冷暖不一
1. 供应与成交：6月，9城新房新增供应量环比有所增加，房企推盘节奏加快，备战年中冲刺。从成交数据看，多数城市商品住宅成交量环比实现正增长，主要得益于政策刺激下部分压抑需求的释放，以及房企加大促销力度。其中，济南、青岛作为省会与计划单列市，市场基本面相对稳健，改善型产品表现较为突出，成交量回升幅度领先。烟台、潍坊等经济强市市场亦显现回暖迹象。部分三四线城市成交量虽环比增长，但绝对规模仍处于低位，市场复苏基础尚不牢固。
2. 价格走势：整体成交均价保持平稳，部分城市因成交结构变化（如中心区高价项目成交占比提升）出现小幅波动。但多数项目以价换量策略依然存在，特价房、工抵房等促销形式常见，实际成交价格存在一定弹性空间，整体房价上涨动力不足。
3. 库存与去化：截至6月末，9城商品住宅库存总量保持高位，但增速有所放缓。受成交量回升影响，平均去化周期环比略有缩短，但区域间差异巨大。核心城市核心板块去化速度相对较快，而远郊区域及部分供应过剩的城市，去化压力依然严峻。
三、 土地市场：保持低温，国央企主导
6月，山东9城土地市场整体表现清淡，集中供地城市如济南、青岛完成了年度第二批集中土拍，但热度分化明显。成交地块仍以底价成交为主，竞拍热度集中在核心区域的优质地块。拿地主体方面，地方国资平台、央企及部分本土稳健型民企成为拿地主力，市场化房企拿地态度普遍谨慎，反映出企业对未来市场预期的审慎态度。土地市场的低温运行，预示着未来新房供应节奏可能放缓，有助于中长期市场供需关系的改善。
四、 后市展望：稳步修复，分化持续
展望2022年下半年，山东房地产市场预计将在政策托底与市场自身调整中继续寻底企稳。随着政策效应的进一步显现以及经济大环境的逐步改善，市场信心有望得到持续修复，成交量预计将延续温和复苏态势。复苏过程将是缓慢且非均衡的：
- 城市分化：核心城市凭借较强的产业、人口吸附能力，市场有望率先实现稳定回暖；普通三四线城市则需更长时间消化库存，市场调整期或将延长。
- 产品分化：具备优质地段、品牌、产品力的项目将更受青睐，改善型需求释放相对明确；刚需市场则更依赖于整体购买力的恢复。
- 企业分化：财务稳健、运营能力强的品牌房企市场份额有望提升，行业集中度或将进一步提高。
2022年6月的山东楼市在政策暖意中展现出初步的止跌回稳信号，但彻底反转言之尚早。市场各方需保持理性，房企应继续以促销售、稳现金流为核心，购房者则可根据自身需求，密切关注心仪板块与项目的价格及政策动态，择机入市。
